Nas quatro áreas que integraram a pesquisa — Asa Norte, Asa Sul, Sudoeste e Águas Claras — o retorno real projetado para um período de 12 meses ficou em 3,9%, modesto diante do custo inflado que um imóvel pode atingir nos locais, em especial no Plano Piloto. Os ganhos, além disso, ficam muito aquém dos obtidos com a aposta em outros investimentos de renda fixa, como comprar títulos do tipo Certificado de Depósito Bancário (CDB), que, com uma aplicação semelhante à feita em uma casa, de R$ 1 milhão, por exemplo, rendem em torno de 8% anuais.
O Índice Bolha trabalha com uma premissa simples: se um investimento tem um retorno pequeno, mas continua atraindo as pessoas, é possível que exista um movimento especulativo em torno dele. O mercado acredita que seja mais rentável do que é na realidade, e direciona seu capital para ele, contribuindo para manter os preços em alta e sustentar a crença de que os bens de um setor específico continuarão sendo valorizados.
“É uma metodologia de cálculo igual à usada nos Estados Unidos em 2007, quando houve o estouro de uma bolha imobiliária”, explica o economista Adolfo Sachsida, professor de Macroeconomia da UCB e que esteve à frente da criação do indicador. “A definição de bolha especulativa é o descolamento entre o preço real de um ativo e o retorno garantido por ele. No caso específico dos imóveis no DF, verificamos a existência de descolamento entre o que você paga para comprar e o que você ganha com o aluguel”, acrescenta Sachsida.
Retorno baixo
No DF, o indicador projetou retorno especialmente baixo para o investimento em apartamentos no Sudoeste, Asa Sul e Asa Norte. A partir de um cálculo com base nos preços de aluguéis e no valor de venda de imóveis de dois e três quartos nessas localidades, os pesquisadores da Católica chegaram a um patamar do Índice Bolha entre 20 e 40, o que significa que alugar imóveis nesses lugares renderia entre 2,5% e 5% ao ano com base nos preços do mercado em março. No Sudoeste, o índice chegou a 25,91 para unidades de três quartos e a 22,73 para as de dois. Na Asa Norte, a 26,65 para o primeiro tipo e 26,03 para o segundo. A Asa Sul chegou mais próxima do estouro de uma bolha especulativa, com índice de 23,86 para imóvel de dois quartos e 27,11 para o de três.
O Sudoeste teve o metro quadrado mais caro entre as regiões pesquisadas no último mês: R$ 7.521,90 para unidades de três quartos e R$ 7.441 para as de dois. Na Asa Sul, os dois modelos saem a R$ 7 mil o metro quadrado. Na Asa Norte, o valor ficou em R$ 7,4 mil para imóveis de dois quartos e R$ 6,6 mil para os de três. Na classificação montada pela UCB, os dados apontam o início de uma bolha especulativa.
Em Águas Claras, onde o mercado da construção civil está em expansão, o Índice Bolha ficou em 19,45 para imóveis de dois quartos, o que significa baixo risco de bolha e que eles poderiam render 5% ao ano. Os apartamentos de três quartos tiveram um Índice Bolha de 22,07, já dentro da faixa de risco. O metro quadrado na região, com urbanização incompleta e afastada da zona central de Brasília, ficou em R$ R$ 3,5 mil para os dois tipos de imóveis.
Fonte: Correio Braziliense, 06/04/10, por Mariana Branco.